分配金報告（3492：タカラレーベン不動産投資法人）【2020年2月期】
第4期(2020年2月期)の分配金を頂きました！
5月は配当・分配金が少なく久々の投稿です。
＜目次＞
1. 分配金情報
1-1. 決算月・1口当り分配金・優待
＜決算月＞
2月・8月
5月、11月に分配金が到着します。
＜1口当り分配金＞
3,693 円
利益分配金：3,689 円
調整引当額：0 円
利益超過分配金：4 円
＜優待＞
今回は口数が足らず貰っていません。
1-2. 利回り
2020/5/27時点の利回りは、
6.86%(REIT全体6位)です。
1-3. 受取分配金
7口保有し 21,351 円 でした。
※税引き後(一部NISAで保有)
2. 銘柄情報
2-1. 概要
マンション・デベロッパーとして知られるタカラレーベンをメイン・スポンサーとする総合型J-REIT。2018年7月上場。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンス、家電小売大手のヤマダ電機が名を連ねている。ポートフォリオ規模（取得価格ベース）が約643億円、用途別比率で見るとオフィスが約8割を占め、残りは住居やホテル、商業施設等という構成。
現在のPFは、オフィス56.1%、住居12.8%、ホテル10.9%、商業施設その他が20.1%となっていて分散が進んでいます。
コロナショックの影響について、今回の決算(～2020年2月まで)では特に問題はありませんでしたが、来期はホテルや商業施設の賃料支払い延期等で5,100万の減収を予想しています。これは収益の1割程度で来期の分配金は、当初予想の3,120円から3,000円程度になりそうです。
2-2. 詳細・コメント
気になる①実際のコロナショックの影響、②財務状況、③分配金見通について、
①影響の大きいホテルは、所有4件中2件のドーミーインで稼働率90%、残る2件(ホテルサンシャイン宇都宮、アリエッタホテル名古屋)は稼働率60～70%でした(2020年2月)。来期はこのPFの約10%を占めるホテルの補償に対応するかと思われますが、地方のドーミーインは回復も早そうです。
また商業施設はスポンサーのヤマダ電機関連が占める割合が多く、売り上げは一時的に減っているものの生活密着型であるためこれもすぐに立て直せそうです。
②借入金は来期に大きめの返済が残っていて心配ですが、その後の返済期限は数年先に組まれているので、そこさえ乗り切ればと思ってます。
③決算説明資料にはコロナの影響見通しについて丁寧に記載されていて、「投資主の利益の最大化を目指す…」と書きつつも、減収絶対にするともあります。本音としてはスポンサーであるヤマダ電機の賃料を減免したいのではないかと余計な推測してしまいますが、潰れないなら良し！
1口価格を約90,000円、今後の分配金減収多めにを見込んで2,800×2=5,600円として見ても利回り6.2%なので優秀な方じゃないでしょうか。
価格が冴えない理由として、最近ホテル系リートに続いてオフィス系リートの戻しが弱い気がします。商業系は休業解除で調子いい。
確かに不動産(オフィス)への影響は1～2年後に表れるので デベロッパーのタカラレーベン自体も含めて時々見ておかないとなと思います。
今年の不労所得まとめはこちら👇
toshigata-retire2018.hatenablog.com
toshigata-retire2018.hatenablog.com
3. 投資判断ポイント
good point
・コロナの影響少なそう
(ホテル・商業部分に対して）
・高利回り
weak point
・時価総額・スポンサー規模▲
買増基準
・REIT相場が落ち着いてから判断
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