分配金報告（3470：マリモ地方創生リート）
マリモ地方創生リート投資法人より、第6期 (2019年6月期) 分配金を頂きました。
マリモ＋不動産 ≒ 〇ーモくん…
あれっ、関係無いんですね ( ﾟДﾟ)!?
失礼しました。
＜目次＞
1. 分配金情報
1-1. 決算月・1口当り分配金・優待
＜決算月＞
6月・12月
9月、3月に分配金が到着します。
＜1口当り分配金＞
3,494 円
利益分配金：2,995円
調整引当額：9円
利益超過分配金：490円
＜優待＞
特になし。
1-2. 利回り
9/15時点の利回りは、
5.58%(REIT全体4位)です。
利益超過分配金 含みますが、
利回りまずまず高めです。
※利益超過分配含まずなら4.78%
1-3. 受取分配金
2口保有し 6,988 円 でした。
※NISA口座で保有しているため税引き無し
今年度分配金まとめはこちら👇
toshigata-retire2018.hatenablog.com
2. 銘柄情報
2-1. 概要
分譲マンション開発や市街地再開発を手掛ける株式会社マリモをスポンサーとする総合型J-REIT。名称が示すように東京圏以外の地方物件が主要投資対象。2019年1月4日時点のポートフォリオ規模は約252億円、地域別内訳では約86％が地方となっており、用途別ではレジデンスと商業施設がそれぞれ44％超、残りがホテルやオフィスという構成。投資対象の性質上、減価償却費の発生額が比較的多くなるため、一定の条件の元、利益超過分配を行う方針。
2-2. 詳細・コメント
概要の通り、地方の利回り高め物件が多く、それ故分配金利回りも高くなり易い。
地方物件は稼働率低くなる懸念はありますが、ポートフォリオ全体の稼働率はずっと98%以上をキープしていて、第5期でやや低下していたレジデンス稼働率も持ち直していて特に問題ありません。
安定性のレジデンスが約4割、収益性の商業施設が約4割、残りをホテル・オフィスで埋めるバランスも良いです。
このREITの結構好きな点をいくつか。
・地方都市投資
地方都市の定義は東京圏を除く人口20万以上の都市らしいです。
私の (地方) 都市型リタイア思想に似ていて、東京一極集中に疑問を投げかけています。
今期取得したアルティザ東島田(岡山)は地方都市部と言っても築浅で立地良く、安定した収益になりそうです。
最近首都圏では物件取得が難しくなっているので、地方に目を向けることは重要です。
不動産の現物投資を少しだけやっているので体感できますが、都市部の不動産稼働率は簡単に下がりません。
加速的に衰えるのは更に田舎の町からで、更に言えば築古だったりリノベーションが不十分な個人・小規模物件からです。
該REIT所有の物件は地方”都市部”を上手く選んでいます。
地方は日本不動産投資(首都圏)の行く末、それを計るいい物差しとも言える…
・スポンサーが不動産総合会社
スポンサーの株式会社マリモは創立50周年を目前とした不動産業会社です。
REITのスポンサーは不動産関係無いところも結構ありますが、やはり物件取得・リノベーションによる稼働率維持には一日の長があります。
まあ規模は小さく、純粋なスポンサー力としては見劣りする場面もあるかもしれませんが、REIT業界（というか不動産業界）はイケイケの規模拡大が一服し、如何に利回りを良くするかが肝になってくるので期待してます。
疑問視される点。
・利益超過分配金を出す点
利益超過分配金は主に減価償却費の一部を払い戻しとして投資家に分配しています。
これは内部保留を支払っている、いわゆる「タコ足配当」と同じで、規模拡大を第一とした場合、折角集まったお金をまた払い戻すだけなのでよくありません。
該REITの場合、減価償却費が発生しやすいという点が有るため、財務状況に問題の無い範囲なら銘柄人気を集めるため分配金を多く出す、というのも理解できます。
では財務状況に問題の無い範囲とは…
今期の場合、減価償却費2.2億円の内、29%に相当する6,600万円が利益超過分配として放出されており、残る約1.1億円は修繕費積立・内部保留に回されています。
この割合を30%以下に留めている点から、利益超過分配の出し方にも慎重に取り扱っていると私は考えます。
逆にもし賃料収入が減って、それを補う形で利益超過分配を出し始めたらさっさと売っ払えばよいと割り切っています。
3. 投資判断ポイント
good point
・5.58%という高利回り
（利益超過分配含まずなら4.76%)
・エリア分散(地方都市銘柄)
weak point
・利益超過分配あり
買増基準
・利益超過分配含まず利回り5.0％以上
≒ 1口 116,000円以下
以上です。
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