分配金報告（3492：タカラレーベン不動産投資法人 第3期）
タカラレーベン不動産投資法人から、第3期(2019年8月期) の分配金が到着しました。
8月配当・分配金銘柄は貴重です！
＜目次＞
1. 分配金情報
1-1. 決算月・1口当り分配金・優待
＜決算月＞
2月・8月
5月、11月に分配金が到着します。
＜1口当り分配金＞
4,693 円
利益分配金：4,680 円
調整引当額：0 円
利益超過分配金：13 円
＜優待＞
投資口を10口以上保有する場合、
「ヤマダ電機買物割引券 2,500円相当」
今回は2口なので貰えていません。
1-2. 利回り
11/17時点の利回りは、
5.79 %(REIT全体2位)です。
かなり高利回り。
1-3. 受取分配金
2口保有し 8,434 円 でした。
※税引き後(1口はNISA口座で保有)
今年度分配金まとめはこちら👇
toshigata-retire2018.hatenablog.com
2. 銘柄情報
2-1. 概要
マンション・デベロッパーとして知られるタカラレーベンをメイン・スポンサーとする総合型J-REIT。2018年7月上場。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンス、家電小売大手のヤマダ電機が名を連ねている。ポートフォリオ規模（取得価格ベース）が約643億円、用途別比率で見るとオフィスが約8割を占め、残りは住居やホテル、商業施設等という構成。
2-2. 詳細・コメント
このREITの目玉ニュースとしては今年7月に発表したTTS南青山ビルの売却です。
売却額は鑑定価格を20%上回る53億円で、これにより第3期(今回)と第4期(来期)の分配金が増加したほか、資産組み換えによりPFの若返りを行っています。
売却により一時的に分配金が増えただけではみかけ高利回りですが、巡航利回りは3,040→3,100→3,120円と順調に増加しています。
私は売買判断の利回り算出時、年間巡航の6,240円で出していますが、それでも11/17時点で利回り5.36%なのでリターンは大きい！
2018年に上場して日が浅いREITなので、投資主を意識した運用が今後なされるか注意しないとはいけないと思ってます。
気になる所有物件ですが、稼働率、賃料変動は特に問題なし。
オフィス多めから住宅、商業施設、ホテルに分散とスポンサー(ヤマダ電機等)の力により上手く運営しているようです。
ヤマダ電機は最近は落ち着いてきたものの出店・閉店そこそこあるので、極力住宅・ホテルに分散してほしいというのが本音…
偶然ですが、新規取得のヤマダ電機松山問屋町店を旅先で見ましたがそこそこの立地＋活気はありました。
3. 投資判断ポイント
good point
・高利回り(巡航5.36%+貸株金利高め)
・優待が使いやすい
・貴重な2,8月分配金
weak point
・2018年上場で運用歴浅い
・時価総額小さめ
買増基準
・巡航利回り5.5％以上
現在買いたい水準に近づいてます。
最近REITは値を下げており底が分かりにくいですが、基準を意識し少しづつ買い増したいです。
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