分配金報告（3476：投資法人みらい 2020年4月期）
投資法人みらいから第8期(2020年4月期)の分配金を頂きました。
＜目次＞
1. 分配金情報
1-1. 決算月・1口当り分配金・優待
＜決算月＞
4月・10月
7月、1月に分配金が到着します。
＜1口当り分配金＞
1,561 円
利益分配金：1,561 円
調整引当額：0 円
利益超過分配金：0 円
＜優待＞
特になし
1-2. 利回り
2020/1/24時点の利回りは、
6.97 %(REIT全体4位)です。
※第9、10期の現時点での減損を織り込んだ分配金で計算
新型コロナウィルス感染者数が再増加し、みらいもPFの19%ほどホテルを持っているため投資口価格が軟調。利回り上昇傾向です。
1-3. 受取分配金
28口保有し 36,415 円 でした。
※税引き後(一部NISA口座で保有)
2020年の目標ゴールも遠くに見えてきました👇
toshigata-retire2018.hatenablog.com
2. 銘柄情報
2-1. 概要
三井物産と中国系資本の不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。現在の資産規模は1,450億円、用途別ではオフィス55％、ホテル20％、商業施設19％、物流施設6％とポートフォリオの拡大及び分散に注力した。中期目標として、2020年末までに、有利子負債比率を45％へ低下しつつ、資産規模2,000億円を目指す。
2-2. 詳細・コメント
4月に分配金が発生する総合リートで特別口座で23口保有していました。
1口価格が40,000円を回復したあたりで6～7口利確し、また買い増しタイミングを見計っています。
そこで重要になるのがコロナショックの影響ですが、次回(第9期)と次々回(第10期)の1口当たり予想分配金が発表されており、それぞれ1,380円、1,150円となっています。
この金額はホテルの変動賃料が第10期まで発生しないことと、賃料減免要請による影響を織り込んで再修正されたもので、苦しい状況が続く中ですが、かなり正確な値になってきたかと思います(コロナ発生当初は業績の見通しを立てるのがどこも困難だった)。
新環境での死守したい巡航分配金は1,150円、リバイバルプラン(商業施設のリニューアル・ホテルの変動賃料復活)後の巡航分配金は1,300円を再設定しているのでそれを参考に1口35,300円以下で買えば、利回り6.5%以上を確保できるかと。
直近の投資口価格もその水準に近いので買い増しチャンスはありそうですが、東京のコロナ感染者急増、Gotoキャンペーンのゴタゴタで落ち方が急なので、慌てず少しずつ定期的に買い増します。
3. 投資判断ポイント
good point
・高利回り
・資産規模成長速度◎
weak point
・NOI利回りやや低め
買増基準
・投資口価格、35,000円以下
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